Con il decreto-legge 30 dicembre 2023, n. 215 “decreto Milleproroghe” convertito, con modificazioni, dalla legge 23 febbraio 2024, n. 18, sono state emanate «disposizioni urgenti in materia di termini normativi». In particolare, il citato decreto-legge contiene, tra le altre, disposizioni che prevedono la proroga dei termini per l’accesso alle agevolazioni per l’acquisto della casa di abitazione da parte dei soggetti “under 36” e il riconoscimento di un credito d’imposta, per i medesimi soggetti, con riferimento agli atti definitivi di acquisto di una casa di abitazione stipulati nel periodo compreso tra il 1° gennaio e il 29 febbraio 2024.
PROROGA DELL’AGEVOLAZIONE “PRIMA CASA UNDER 36”
Con la legge n. 18 del 2024, di conversione del decreto Milleproroghe, al fine di dare certezza ai rapporti giuridici inerenti all’acquisto della casa di abitazione da parte dei soggetti “under 36” con un ISEE non superiore a 40.000 euro, sono stati inseriti all’articolo 3 del predetto decreto-legge:
– il comma 12-terdecies1 , il quale proroga al 31 dicembre 2024 il termine per l’acquisto della casa di abitazione, ivi compreso il trasferimento della proprietà da cooperative edilizie ai soci, ai fini della fruizione delle agevolazioni “prima casa under 36” , limitatamente ai soggetti che abbiano sottoscritto e registrato, entro il 31 dicembre 2023, il relativo contratto preliminare; tenuto conto del dato letterale della norma, il beneficio non si applica, quindi, nell’ipotesi in cui il contratto preliminare sia stato stipulato nel 2023, ma registrato nel 2024; ciò a prescindere dalla circostanza che lo stesso sia redatto nella forma di atto pubblico o scrittura privata;
– il comma 12-quaterdecies , che riconosce agli acquirenti un credito d’imposta, d’importo pari alle imposte corrisposte in eccesso – rispetto a quelle che sarebbero state dovute ai sensi del comma 12-terdecies – per gli atti definitivi stipulati nel periodo compreso tra il 1° gennaio 2024 e la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto stesso (29 febbraio 2024). La novella normativa in esame non ha modificato né i requisiti soggettivi per accedere al beneficio (che è rivolto ai giovani che non abbiano ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto definitivo è rogitato e che abbiano un ISEE non superiore a 40.000 euro annui), né il regime agevolativo da applicare. Resta fermo che, per l’applicazione del beneficio di cui trattasi, devono sussistere anche le condizioni previste per l’acquisto della “prima casa”, indicate dalla Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, parte I, allegata al Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro (TUR), approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131.
Si precisa che l’accesso al beneficio fiscale in esame è consentito anche in caso di stipula di contratto preliminare di acquisto della sola pertinenza, relativa a immobile già acquistato con i benefici “prima casa”. Si evidenzia, inoltre, che, in presenza dei requisiti normativamente previsti, un soggetto può beneficiare dell’agevolazione “prima casa under 36” anche laddove il preliminare d’acquisto della prima casa sia stato stipulato (con contratto per persona da nominare) da un terzo
L’articolo 64, commi da 6 a 106 , del decreto-legge 25 maggio 2021, n. 73, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 luglio 2021, n. 106 (decreto Sostegni bis), è volto a incentivare l’acquisto della casa di abitazione da parte delle persone più giovani attraverso alcune misure di favore, che consistono:
– per le compravendite non soggette a IVA, nell’esenzione dal pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale (comma 6);
– in caso di atto soggetto a IVA, nel riconoscimento di un credito d’imposta pari all’ammontare del tributo corrisposto in relazione all’acquisto; tale credito può essere portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute per successivi atti e denunce ovvero dalle imposte sui redditi delle persone fisiche risultanti dalla dichiarazione presentata dopo il perfezionamento dell’acquisto oppure in compensazione tramite modello F24 (comma 7);
– nell’esenzione dall’imposta sostitutiva di cui all’articolo 18 del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 601, per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione dell’immobile a uso abitativo (comma 8). 1.1.
PRIMA CASA UNDER 36: ISEE
L’accesso all’agevolazione, come detto, è circoscritto ai soggetti che siano in possesso di un ISEE non superiore a 40.000 euro annui. In proposito, si precisa che il suddetto requisito deve sussistere al momento della stipula del contratto definitivo. Atteso che l’agevolazione fiscale in esame interessa anche gli atti definitivi stipulati prima dell’entrata in vigore della norma in commento, si ritiene che, in tali casi, laddove il contribuente, alla data di stipula del rogito, non fosse munito di certificazione ISEE in corso di validità, lo stesso possa dimostrare il rispetto dei requisiti qualora, anche successivamente a tale data, sia in possesso di una certificazione ISEE in corso di validità nell’anno 2024 riferita allo stesso nucleo familiare in essere alla data di stipula dell’atto.
Con riferimento agli atti definitivi di acquisto di una casa di abitazione stipulati nel periodo compreso tra il 1° gennaio e il 29 febbraio 2024 (data di entrata in vigore della legge di conversione), si segnala che il contribuente che non abbia ancora compiuto trentasei anni di età nel 2024 (anno in cui l’atto è rogitato) e presenti un valore ISEE non superiore a 40.000 euro annui può usufruire di un credito d’imposta di importo pari alle imposte corrisposte in eccesso, rispetto a quelle che sarebbero state dovute ai sensi del comma 12-terdecies, a seguito della fruizione dei benefici “prima casa under 36”.
Il credito d’imposta, nello specifico, è riconosciuto al contribuente in relazione:
· alle imposte di registro, ipotecaria e catastale (comma 6 dell’articolo 64 citato), al lordo delle eventuali imposte di registro proporzionali versate relativamente ad acconti e caparra confirmatoria in sede di registrazione del preliminare;
· all’IVA (comma 7).
Tenuto conto, inoltre, della ratio della norma, si ritiene che il beneficio fiscale in esame spetti all’acquirente anche per un importo pari all’imposta sui finanziamenti a medio/lungo termine – versata dalle banche o dagli intermediari finanziari ai sensi degli articoli 15 e seguenti del DPR n. 601 del 1973 – allo stesso addebitato per il finanziamento erogato in relazione all’immobile oggetto dell’agevolazione “under 36”.
Il credito d’imposta di cui trattasi non è riconosciuto in via automatica agli acquirenti. La fruizione del credito presuppone, infatti, che il contribuente renda al notaio una dichiarazione, con un atto integrativo redatto secondo le medesime formalità giuridiche dell’atto di trasferimento, in cui manifesti la volontà di avvalersi dei benefici fiscali “prima casa under 36” e dichiari di essere in possesso dei relativi requisiti richiesti dalla legge. In ordine all’atto integrativo, si ritiene che lo stesso:
· debba contenere la dichiarazione del contribuente di essere in possesso dell’attestazione ISEE in corso di validità nel 2024 o di aver già provveduto a richiederla, mediante presentazione di apposita DSU9 ;
· possa essere stipulato anche in data successiva al 31 dicembre 2024 (ovviamente entro il termine di utilizzo del credito d’imposta);
· sia esente dall’imposta di registro, in quanto stipulato al fine di usufruire dei benefici fiscali di cui all’articolo 64, commi 6, 7 e 8, del d.l. n. 73 del 2021, a seguito dell’entrata in vigore della novella normativa in esame, in considerazione della ratio agevolativa della stessa (diversamente, l’assoggettamento a tassazione di un atto integrativo, finalizzato alla fruizione dell’esenzione totale in relazione all’atto principale a cui si riferisce, non risulterebbe coerente con l’intento del legislatore, che ha voluto riconoscere pienamente l’agevolazione “prima casa under 36” in relazione agli acquisti di immobili effettuati nel 2024, al ricorrere dei requisiti normativamente previsti.
Le conseguenze fiscali, per chi ha stipulato l’atto di acquisto nel periodo dal 1° gennaio al 29 febbraio 2024, non possono, infatti, essere più sfavorevoli rispetto a quelle prefigurate per coloro che stipulano l’atto in un’altra data compresa nel restante periodo di efficacia della norma). Detto credito d’imposta è utilizzabile soltanto nel periodo temporale compreso tra il 1° gennaio 2025 e il 31 dicembre 2025, con le modalità previste dall’articolo 64, comma 7, del d.l. n. 73 del 2021. Ne consegue che, in caso di acquisto tra il 1° gennaio 2024 e il 29 febbraio 2024, non è ammesso il rimborso delle somme versate in eccesso, neanche in caso di mancato utilizzo del credito nel termine previsto. Non concorrono a formare il credito sopra menzionato in favore dell’acquirente:
· l’imposta di registro versata, in misura fissa, per la stipula del contratto preliminare; · in caso di acconto soggetto a IVA, l’ulteriore imposta versata, in misura fissa, per tale pattuizione. Si precisa, invece, che le eventuali imposte (proporzionali) di registro, versate con riferimento ad acconti e caparra confirmatoria relativi al contratto preliminare registrato entro il 31 dicembre 2023, con riguardo agli atti stipulati nel periodo compreso tra il 1° marzo 202411 e il 31 dicembre 2024, possono essere recuperate esclusivamente tramite apposita istanza di rimborso12, da presentarsi, a pena di decadenza, «entro tre anni dal giorno del pagamento ovvero, se posteriore, da quello in cui è sorto il diritto alla restituzione».